Le nuove regole fiscali sugli affitti brevi in Italia introducono un’aliquota cedolare secca al 26% per specifici casi, modificando la convenienza rispetto agli affitti lunghi. Questa misura, confermata nella Legge di Bilancio 2025, si applica principalmente a chi gestisce più immobili o usa intermediari come Airbnb.
Novità Fiscali e controlli su affitti brevi
Dal 2025, la cedolare secca sugli affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni) rimane al 21% per un solo immobile senza intermediari, ma sale al 26% per il primo immobile con piattaforme online e per i secondi o altri immobili.
E’ poi obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli annunci, con controlli incrociati tra portali e Agenzia delle Entrate per combattere l’evasione. La Manovra 2026 potrebbe estendere il 26% uniformemente, ma resta differenziato per ora, favorendo piccoli locatori occasionali.
Tassazione Affitti Lunghi
Per gli affitti lunghi (contratti 4+4 o simili), la cedolare secca è al 21% sui canoni liberi e al 10% per canoni concordati in zone ad alta tensione abitativa. Questo regime sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo, calcolato sul 100% del canone annuo senza deduzioni extra.
Rispetto al 26% degli affitti brevi multipli, offre aliquote più basse e stabili per redditi programmabili.
Confronto affitti: Brevi vs Lunghi
Con l’imposta al 26%, gli affitti brevi perdono appeal per chi ha più immobili o usa intermediari, mentre restano redditizi in zone turistiche per un solo appartamento (21%).
| Aspetto | Affitti Brevi | Affitti Lunghi |
|---|---|---|
| Tassazione | 21-26% cedolare secca | 10-21% cedolare secca |
| Redditività | Alta ma variabile (fino doppio) | Moderata e costante |
| Gestione | Alta (pulizie, piattaforme) | Bassa (contratto registrato) |
| Stabilità | Bassa (turismo stagionale) | Alta (entrate fisse) |
| Adatto a | Zone turistiche attive | Residenziale remoto |
Quando scegliere un affitto lungo
Optare per affitti lunghi diventa vantaggioso se la redditività lorda dei brevi non supera il 4% netto dopo tasse e costi, come emerge da stime 2025.
Ideale quindi per immobili non turistici, o proprietari con gestione limitata, garantendo stabilità contro morosità tutelata legalmente. In città come Milano, con alta domanda residenziale, il ROI netto dei lunghi eguaglia o supera i brevi tassati al 26%.
